Кондо-отели: новый тренд рынка инвестиционной недвижимости

СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ

Авторская колонка Дарьи Плотниковой, эксперта по коммуникациям с опытом в сфере маркетинга, брендинга, PR и внутренних коммуникаций в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ, коммерческий директор группы компаний «Монолит».

Кондо-отели: новый тренд рынка инвестиционной недвижимости

В последние годы на рынке девелопмента наблюдается интересная тенденция — появление новых гостиничных комплексов, которые строятся застройщиками по 214 ФЗ. Эти проекты нацелены на привлечение множества собственников и управляются профессиональными отельными операторами. Такой подход обеспечивает как защиту прав дольщиков, так и высокое качество обслуживания на уровне современных гостиниц.

Что такое кондо-отели?

Новые гостиничные комплексы представляют собой уникальный продукт. Дольщики имеют возможность стать владельцами апартаментов (или отельных юнитов, как их называют сегодня), которые затем будут переданы в аренду отельному оператору. Таким образом, они могут получать доход от сдачи в аренду своей недвижимости, не беспокоясь о ее управлении.

Процесс покупки в этом формате начинается с заключения договора купли-продажи между застройщиком и дольщиками. На этапе продаж дольщики также подписывают договор аренды будущей вещи, который регламентирует передачу отельного юнита в управление опытному оператору. Это обеспечивает прозрачность и защиту интересов всех вовлеченных сторон. Впоследствии, уже после ввода объекта в эксплуатацию дольщики, становясь собственниками, будут получать гарантированный доход от аренды, а отельный оператор – возможность профессионально управлять объектом, обеспечивая высокий уровень сервиса, получая от 30 до 50% от дохода с посуточной аренды каждого юнита.

Важно отметить, что такие комплексы часто располагаются в привлекательных местах, что делает их интересными не только для туристов, но и для местных жителей. Их инфраструктура включает не только номера для проживания, но и рестораны, SPA, конференц-залы и другие удобства, наличие которых способствует привлечению различных категорий гостей. Кроме отделки и комплектации отельных номеров «под тапочки», клиент девелопера – микроинвестор – получает также долю в общем имуществе всего комплекса: это не только места общего пользования, но и вся сервисная инфраструктура отеля, включая бассейны, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки.

Новые гостиничные комплексы, строящиеся по 214 ФЗ и управляемые профессиональными операторами, предлагают многообещающие возможности как для дольщиков, так и для потребителей услуг. Это инновационное решение объединяет интересы всех участников рынка и создает устойчивую основу для дальнейшего роста и развития туристической отрасли в Крыму.

Что с рынком?

Крым продолжает оставаться привлекательным направлением для инвестиций в курортную недвижимость. По данным аналитики, в 2025 году наблюдается рост интереса к нашему региону, это подтверждается увеличением объемов продаж и цен. Средняя стоимость квадратного метра курортной недвижимости в Крыму увеличилась за год на 21% по сравнению с предыдущим. Средневзвешенная цена продажи - 262 тысячи рублей за квадратный метр в 2024 году, в то время как в 2023 цена составляла 207 тысяч рублей за «квадрат».

В первом полугодии 2024 года было зафиксировано увеличение числа сделок на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Самым популярным направлением стала Евпатория и Саки. Именно проекты в этих локациях генерировали основную выручку застройщиков. Ялта по спросу занимает второе место. На третьем - Севастополь, четвертое место у Алушты, замыкает пятерку лидеров Большая Феодосия (с Коктебелем).

Ожидается, что в текущем году объем частных инвестиций в инфраструктуру Крыма составит 22 млрд рублей. Это создает дополнительные возможности для инвестирования в недвижимость и увеличивает ее привлекательность.

Интерес к курортной недвижимости также подстегивается улучшением транспортной инфраструктуры и развитием туристических услуг. С каждым годом Крым становится все более доступным и комфортным для отдыхающих. А девелоперы активно готовят для инвесторов новый продукт – гостиничные комплексы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Сегодня многие местные девелоперы, которые уже осознали новые реалии рынка и адекватно оценивают завышенные ожидания клиентов, проявляющих интерес к инвестиционной недвижимости, озадачены созданием проектов нового поколения. Чтобы разобраться в тонкостях работы над новым девелоперским продуктом, я поговорила с экспертами отрасли с многолетним опытом проектирования и управления гостиничными комплексами.

Екатерина Мильчинская, руководитель апарт-направления УК UPRO GROUP

UPRO GROUP – гостиничная управляющая компания, которая специализируется на управлении, гостиничном девелопменте и консалтинге. УК основана в 2013 году, входит в топ российских УК, обладает одной из лучших экспертиз в курортном отдыхе в различных сегментах (курортные и загородные отели, санаторно-курортные комплексы, курортные апартаменты). В портфеле 10 объектов гостеприимства в Крыму, Ставрополье и Краснодарском крае общим номерным фондом более 1 400 номеров, а также более 20 проектов девелопмента по всей стране. Команда насчитывает более 1000 человек, центральный офис расположен в Санкт-Петербурге.

«Девелоперы активно привлекают гостиничные компании еще на этапе проектирования. При выборе оператора важно учесть опыт на курортном рынке. Хорошо, если это не просто опытный игрок с рынка апартов, важно чтобы у него были кейсы управления отелями. Благодаря гостиничной экспертизе застройщик на этапе проекта поймет, что курортный инвестиционный продукт отличается по инфраструктуре, сервисам, потребностям гостей, от городских апарт-отелей, и примет взвешенные решения по финансовой модели проекта.

Гостиничный оператор посмотрит сразу на комплекс как на туристический продукт, и задаст вопросы по категорированию номерного фонда, учтет возможности прохождения классификации и клиентский опыт гостя на курорте. Девелоперу нужно как можно раньше определиться с партнером и формировать инвестиционный продукт еще на этапе пятна застройки, чтобы формировать будущий образ объекта, его видение и концепцию как можно раньше.

Гостиничный оператор, который управляет отелями, осуществляет весь цикл продвижения и продаж гостиничного продукта для гостя. А это инфраструктура работы с сайтами и конверсия модулей бронирования, smm, маркетинг, управление репутацией и работа с отзывами, бронирование, программа лояльности. Управление командой и сервисом. Управление разными центрами доходов и затрат: от номерного фонда к спа центрам, ресторанам, анимации, мероприятиям. Сервисы для гостя. Работа над возвращаемостью и лояльностью гостей. Это большой блок работы над услугами внутри каждого центра дохода. Управляющая компания любого имущественного комплекса – это эксплуатирующая компания, которая занимается техническим обслуживанием, благоустройством, клинингом общественных зон, безопасностью. В оргструктуре эксплуатации редко встретишь надстройки сервиса. И никогда не встретишь элементов продаж и маркетинга.

В отелях обе эти структуры находятся под управлением генерального менеджера и подчиняются одним стандартам управления. В кондо-отелях важно, чтобы было четкое разделение прав и обязанностей между гостиничным оператором и эксплуатацией, и они понимали, что их совместная задача – целостность клиентского опыта гостя. К сожалению, часто несогласованность этих структур – точка конфликта интересов, которая в итоге отражается на сервисе для гостей.

Наша компания UPRO GROUP работает на рынке Крыма с 2014 года. 11 лет мы с этим рынком проходим все стадии развития и те вызовы, которых нет ни у одного региона страны. Мы искренне любим регион, считаем, что он станет топовым курортом страны и обойдет соседей по трафику, уровню сервиса и темпам развития.»

Сергей Веселов, основатель Development Systems, эксперт в оптимизации стоимости гостиничных проектов, кандидат экономических наук. Development Systems занимается BIM-проектированием, BIM-консалтингом и интеграцией BIM-технологий, а также предоставляет услуги технического заказчика. В портфеле проектов – 15 отелей 4*/5* на Юге России, более 50 проектов с ведущими девелоперами. В команде Development Systems 80 профессионалов, ТОП-7 работодателей России в рейтинге работодателей HH 2022 года.

«И в Краснодарском крае, и в Крыму на самом побережье есть определенные городостроительные ограничения, но в Краснодарском крае они серьезнее, чем в Крыму. Например, в Крыму с высотностью, с этажностью все просто, а вот в Краснодарском крае ограничивают высоты. Там в 100 метрах от берега одна высота, в 300 метрах – другая, в 500 – третья. И только после 500 метров от береговой линии можно строить высотное здание. С точки зрения локации для стройки важна обеспеченность инженерной инфраструктурой. Агрессивный рельеф: горы и холмы, - либо генерят огромные объемы земли, которую нужно увозить или привозить, либо необходимость возводить очень дорогостоящие инженерные сооружения. Идеальный участок для строительства гостиницы или апартаментов – это плоская территория.

Отель отличается от комплекса апартаментов своим функциональным насыщением и режимом пребывания собственников или гостей. На один квадратный метр или на номер в апартаментах необходимо существенно меньше общественных зон. Функций в гостинице больше, территории планируют немножко по-другому: например, семейные отели формата «все включено» имеют обычно огромное количество различных зон, чтобы туристу можно было каждый день своего пребывания открывать для себя новые локации, в комплексах апартаментов такой необходимости нет.»

Чтобы спроектировать и построить новый отель, нужно от 4 до 5 лет, в зависимости от того, что за объект, какая схема реализации проекта. Если речь о маленькой гостинице, можно уложиться в 48 месяцев: 12-14 – проектирование, еще 32 – стройка, – и отель готов, если там есть сильный генеральный проектировщик и нормальная гостиничная компания, которая быстро согласовывает проект без переделок. Здесь много факторов и нюансов, которые связаны как с управленческой моделью, так и с управленческой зрелостью тех, кто реализует этот проект.

Иллюстрации из проекта компании Development Systems.